פסק-דין בתיק ת"א 1438-06

זוהי תביעה לחיוב הנתבעות בתשלום דמי תיווך בגין עסקת מכר, שנייה במספר, של ארבעה מרכזים מסחריים בפולין ושל הזכויות בחברת הניהול שלהם.

רקע עובדתי

1.         התובעת (שתיקרא להלן גם: " קוקרמן") הינה חברה ישראלית המנהלת בית השקעות בתחום הנדל"ן והעוסקת, במסגרת זו, בהשקעות בארץ ובחו"ל, ביזמות, תיווך ועסקאות נדל"ן בחו"ל ועוד.

2.         הנתבעת 1 (שתיקרא להלן: " פלזה") הינה הבעלים של נכסי נדל"ן, מסחריים ותעשייתיים, ובכלל אלה מרכזי קניות במזרח ובמרכז אירופה.

3.         הנתבעת 2 (להלן: " אלביט") הינה חברה ציבורית העוסקת, בין היתר, בייזום, בנייה והפעלה של מרכזי קניות באירופה, והינה בעלת מלוא המניות בפלזה. אלביט ופלזה הינן חלק מקבוצת חברות אשר בשליטת איש העסקים מר מוטי זיסר (יכונו להלן: " קבוצת זיסר").

4.         בחודש ספטמבר 2003 פנתה קוקרמן לפלזה וביקשה לעניין אותה בעסקה למכירת מרכזים מסחריים שבהחזקת פלזה לרוכש פוטנציאלי מאירופה, קבוצת Segece - Klepierre (להלן: " קלפייר"). הקשר בין קוקרמן לבין קלפייר נעשה באמצעות צד שלישי, חברה בשם Goldhar Corporate Finance LTD (להלן: "גולדהר" ).

5 .         בתום משא ומתן שהתנהל בין התובעת לפלזה נכרת בינותם, ביום 30/10/09, הסכם (להלן: " הסכם התיווך" או " ההסכם") לפיו התחייבה התובעת להציג את פלזה לקלפייר ולהמציא לאחרונה מידע שתקבל מפלזה, בנוגע למרכזים המסחריים המוצעים למכירה.

            מנגד, התחייבה פלזה (סעיף 3 להסכם) לשלם לתובעת עמלת תיווך בשיעור של 0.9% מהתמורה הכוללת שתשולם לה בגין מכירת מרכזי הקניות לקלפייר, בצירוף מע"מ (להלן: " דמי התיווך").

            סעיף 5 להסכם קבע את שיעור ריבית הפיגורים שעל פלזה יהא לשלם לקוקרמן, במידה ודמי התיווך לא ישולמו במועד שנקבע לתשלומם.

6.         בסמוך לאחר חתימת הסכם התיווך, הנפיק נשיא אלביט, לבקשת קוקרמן, מכתב כוונות, מיום 2/11/03, המופנה לקבוצת קלפייר בו הוצהר, בין היתר, על כוונת אלביט למכור את נכסי פלזה וכי הובא לידיעתה העניין שיש לאחרונה ברכישתם (להלן: " מכתב הכוונות"). למכתב הכוונות צורפה רשימת מרכזי קניות פעילים המוצעים למכירה - 16 מרכזים מסחריים בהונגריה ו-3 מרכזים בפולין (להלן: " המרכזים המסחריים" או " מרכזי הקניות").

            מכתב הכוונות ורשימת מרכזי הקניות המוצעים למכירה, הועברו על ידי התובעת, בו ביום, לקלפייר, באמצעות גולדהר.

7.         בעקבות פניותיהן של קוקרמן וגולדהר לקלפייר, הודיעה האחרונה לפלזה, במכתב מיום 16/1/04, כי יש לה עניין ברכישת מרכזי הקניות המוצעים למכירה והציעה לקיים פגישה בנושא עם נציגי פלזה בפאריז, תוך שבועיים ממשלוח מכתב התשובה.

            דא עקא, כי פלזה הייתה מנועה במועד זה מלנהל משא ומתן עם קלפייר, מן הטעם שפלזה קיימה אותה העת משא ומתן מתקדם למכר אחזקותיה במרכזי הקניות עם קרן אמריקנית בשם הייטמן (להלן: " הייטמן").

8.         משעסקת המכר עם הייטמן לא יצאה אל הפועל, התקשרה פלזה עם קלפייר בהסכם עקרונות ביום 10/5/2004 למכירת החזקותיה ב-12 מרכזים מסחריים בהונגריה, וכן מחצית (50%) מזכויות ההון וההצבעה בחברת הניהול של מרכזי הקניות בהונגריה, חברה אשר הייתה בשליטתה המלאה של פלזה (להלן: " הסכם העקרונות").

            במסגרתו של הסכם העקרונות ניתנה לקלפייר הברירה (אופציה) לרכישת יתרת זכויות ההון וההצבעה בחברת הניהול (50 אחוז מהזכויות), במחיר שייקבע בעת מימושה של האופציה.

            עוד ובנוסף ניתנה לקלפייר זכות הצעה ראשונה, לתקופה של חמש שנים, לרכישת ארבעת מרכזי הקניות הפעילים בהונגריה וכן שטחי משרדים.

            ביום 30/7/04, לאחר ביצוע בדיקת נאותות, נחתם בינות הצדדים הסכם מסגרת מפורט כאשר אלביט ערבה לחיובי פלזה על פיו. בכך הושלמה עסקת מכר מרכזי הקניות בהונגריה (להלן: " העסקה הראשונה").

9.         כאן המקום לציין כי כל אחד ממרכזי הקניות בהונגריה (כמו גם בפולין) הוחזק על ידי חברת מטרה, אשר כל ייעודה הוא החזקתו של אותו מרכז מסחרי (להלן: " חברת נכס"). מכירת מרכזי הקניות בהונגריה נעשתה בדרך של מכירת מלוא זכויות ההון וההצבעה בכל אחת מחברות הנכס שהחזיקו, כאמור, במרכזי הקניות - להבדיל ממכירת המרכזים כנכסי נדל"ן.

10.        חרף העובדה כי העסקה הראשונה הושלמה, סירבה פלזה לשלם לתובעת את העמלה המוסכמת כמתחייב מהסכם התיווך.